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墓穴的销售

来源:2021-07-25 09:11:28
    作为一个理性经济人,墓园的投资者无疑需要通过经营墓园项目以获得一定的利润。在支付给政府以土地出让金,其它税金、土地征用所产生的补偿金(青苗费)、投资以墓园的设计、建设、维护等必要的费用后,墓园投资者的主要经济收益以墓穴销售的形式加以实现。

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                       墓穴的销售

    以实际经验为例,人们很难看到墓园经营者为实现墓穴的销售而在电视、广播、大型刊物上刊登广告,这有两种原因:一方面,人们认为在公开大型媒体刊登此类广告会“污染”社会环境;另一方面,与实际墓穴销售相比较,因为刊登广告所需要支付的费用远为不经济。同样以上海奉贤海湾寝园为例,目前该墓园宣称可以对外进行销售的墓穴面积为1000亩,由于单位墓穴销售价格的飘升,该墓园的墓穴价格达到了普通双人墓穴100000元(计入公摊面积,平均每个墓穴占地约1 m',实际建筑面积为0. 6 m2 )”。根据这一销售价格,结合墓园后期维护、经营成本,该墓园只需要每年销售墓穴2至3亩28,即可获得实际超1亿元的资金。实际上,该墓园也正是这样操作的。出现目前这一情况,一方面说明墓园的后期维护费用相对较低,墓园的经营者可以销售较少墓穴的代价维护墓园的正常运作:另一方面,墓园经营者之所以不急于将墓穴出手,还是在于墓园投资者、经营者对未来墓穴价格随着土地稀缺程度的加剧、土地价格的上升而进一步飘升的心理预期。因此,在没有太大的资金压力的前提下,墓园经营者的惜售、墓穴价格的居高不下就有了较为合理的现实解释。
    尽管墓园一般不会在公开媒体上对墓穴—墓园的产品进行广告,但在现实生活中,墓园还是以一定的渠道伺机扩大自身在潜在消费群体之间的影响力。墓园开展影响的渠道一般有:在遍布大街小巷的丧葬用品店外布置广告,推销自身的产品,同时,另一个极为重要的渠道是借助殡葬服务社工作人员的口口推销。值得注意的是,殡葬服务社工作人员的口口推销往往是墓穴销售的一个极为重要的渠道:首先,其针对性最强,此类工作人员往往会在最短的时间内与丧家进行接触,并根据自身的工作经验提供与丧家相适应的墓穴产品;其次,上述工作人员一般与丧家在日常生活中就有较为密切的非工作联系,容易在丧家心理最为悲痛的时间段内拉近彼此间的感情,继而促成墓穴的成功销售。正是殡葬工作人员在墓穴销售环节的如此重要性,因此,对于广告手段有限的墓园经营者而言,殡葬工作人员就是其所极力靠近、拉拢的对象。对于墓园经营者与殡葬工作人员而言,两者存在着共生的关系:墓园借助殡葬工作人员的推销,实现广告渠道范围内的产品销售;而殡葬工作人员则通过对墓穴这一产品的实际销售成功,由墓园经营者的销售返利而实现自身的经济利益。正是这种共生的关系,使得墓园与殡葬服务工作人员彼此互不离弃。这也就是为什么在这一情况下,当丧家要求跳过殡葬服务工作人员这一“中介”而直接与墓园经营者接洽,同时要求购买墓穴时,丧家所需要支付的费用往往要高于通过殡葬服务工作人员“介绍”所需要支付的费用的原因了。另据了解,一般而言在经历了一次成功的墓穴销售活动后,墓园经营方会以墓穴销售价格6-10%的金额作为殡葬服务工作人员报酬。值得指出的是,随着近年来墓穴价格的飘升,尽管通过推荐墓穴殡葬服务工作人员能够获得的销售返利绝对金额仍然在上升,但返利比例己经下降到3-6%,这一结果显然不是出自殡葬服务工作人员的自愿,由此可见在墓穴产业链中,相对于墓穴经营集团,作为个体的殡葬服务工作人员往往也同样处于弱势地位。